ENFITEUSI ED AFFRANCAZIONE

Affrancazione dell’enfiteusi: guida completa tra diritto, costi e procedura

L’enfiteusi è un istituto giuridico antico ma ancora attuale, soprattutto in ambito agricolo. In questo articolo vediamo cos’è, come funziona e, soprattutto, come procedere con l’affrancazione dell’enfiteusi, cioè l’atto che consente all’enfiteuta di diventare pieno proprietario del bene.

Cos’è l’enfiteusi?

L’enfiteusi è un diritto reale di godimento disciplinato dal Codice Civile (artt. 957 e ss.).

L’enfiteusi consiste nel diritto di utilizzare un fondo altrui (rustico o urbano) con l’obbligo di:

• migliorarlo;
• pagare un canone periodico (detto canone enfiteutico);
• rispettare eventuali condizioni previste nel contratto originario.

Il soggetto che concede il fondo è detto concedente, mentre chi lo utilizza è l’enfiteuta.

A differenza della locazione, l’enfiteusi può avere durata perpetua o molto lunga (minimo 20 anni).

Cos’è l’affrancazione dell’enfiteusi?

L’affrancazione è il diritto dell’enfiteuta di acquistare la piena proprietà del fondo pagando una somma di denaro al concedente.

In pratica:

• si estingue il canone;
• si elimina il rapporto enfiteutico;
• l’enfiteuta diventa proprietario pieno e definitivo dell’immobile.

È un diritto potestativo: il concedente non può opporsi, salvo contestare il corretto calcolo dell’importo.

Come si calcola il prezzo di affrancazione?

Il criterio generale previsto dal Codice Civile stabilisce che l’enfiteuta può affrancare il fondo pagando una somma pari a quindici volte il canone annuo. Tuttavia, nella pratica il calcolo può variare in base a:

• natura del fondo (agricolo o urbano);
• eventuali rivalutazioni del canone;
• norme speciali intervenute nel tempo;
• eventuali accordi tra le parti;
• fabbricati o terreni;

Procedura di affrancazione

1️⃣ Verifica del titolo

Occorre recuperare:

• atto originario di costituzione dell’enfiteusi;
• visure catastali;
• eventuali atti di trasferimento successivi.

2️⃣ Calcolo dell’importo

Si determina la somma dovuta secondo i criteri di legge.

La formula utilizzata per il calcolo dei terreni è la seguente:

Ce= RD x 1,80 x ISTAT

Ce: canone enfiteutico;

RD: reddito dominicale del terreno rilevabile dalla visura catastale;

1,80: rivalutazione del RD dell’80% così come previsto dall’art.3, comma 50, legge n.662/1996;

3️⃣ Comunicazione al concedente

L’enfiteuta comunica formalmente la volontà di affrancare, producendo la documentazione occorrente.

4️⃣ Atto notarile

L’affrancazione si perfeziona con atto pubblico notarile, che:

• accerta il pagamento;
• dichiara l’estinzione dell’enfiteusi;
• trasferisce la piena proprietà.

5️⃣ Trascrizione nei Registri Immobiliari

L’atto viene trascritto per rendere opponibile ai terzi l’acquisto della piena proprietà.

Cosa succede se il concedente è irreperibile?

Se il concedente è deceduto, sconosciuto o non risponde, è possibile procedere con:

• deposito della somma presso la Cassa Depositi e Prestiti;
• ricorso giudiziale per sentenza sostitutiva.

In questi casi è fondamentale l’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare.

Vantaggi dell’affrancazione

✔ Eliminazione del canone perpetuo
✔ Aumento del valore dell’immobile
✔ Maggiore commerciabilità
✔ Possibilità di ottenere mutui senza vincoli

Molte banche, infatti, preferiscono immobili in piena proprietà rispetto a quelli gravati da enfiteusi.

Quanto costa l’affrancazione?

I costi includono:

• importo di affrancazione (15 volte il canone, salvo varianti);
• onorario notarile;
• imposte di registro;
• eventuale assistenza legale o tecnica.

Spesso l’operazione è economicamente vantaggiosa, soprattutto quando il canone è molto basso.

Riferimenti normativi

La disciplina dell’enfiteusi è contenuta nel Codice Civile italiano (artt. 957–977). L’istituto è stato oggetto di importanti interventi di riforma, in particolare con la Legge 22 luglio 1966 n. 607, che ha inciso sulla determinazione dei canoni e sulle modalità di affrancazione, soprattutto per i fondi rustici.