CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: COS’E’ E A COSA SERVE

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: COS’E’ E A COSA SERVE

Il contratto preliminare di compravendita, noto anche come “compromesso”, è un contratto ad effetti obbligatori. E’ uno strumento legale e fondamentale nel processo di compravendita di un immobile. Esso rappresenta un impegno reciproco tra il venditore (chiamato parte promittente venditrice) e l’acquirente (chiamato parte promissaria acquirente) a concludere il contratto definitivo e, quindi, un’obbligazione tra le parti. In questo articolo vedremo le caratteristiche principali, i vantaggi e gli aspetti di questo strumento.

Che cos’è il contratto preliminare di compravendita

Il preliminare di vendita è un accordo vincolante tra le parti, con effetti obbligatori, in cui si definiscono le condizioni essenziali della futura compravendita, come:

• Identità delle parti (promittente venditrice e promissaria acquirente);
• Descrizione dell’immobile;
• Prezzo concordato;
• Modalità di pagamento;
• Caparra confirmatoria;
• Dichiarazioni urbanistiche e catastali;
• Informazioni inerenti alla classificazione energetica;
• Tempistiche per la stipula del contratto definitivo (rogito notarile).

Il contratto preliminare di compravendita non trasferisce immediatamente la proprietà dell’immobile, altrimenti sarebbe un contratto con effetti reali, ma crea l’obbligo per entrambe le parti di procedere con la compravendita, sulla base dell’accordo sottoscritto.

Perché occorre stipulare il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare è utile in molte situazioni, come ad esempio:

• Quando il venditore deve ancora liberare l’immobile o completare alcune pratiche burocratiche;
• Quando è necessario del tempo per completare verifiche tecniche, catastali o urbanistiche sull’immobile;
• Quando l’acquirente deve ottenere un mutuo per finanziare l’acquisto;
• Quando vi sono, nel caso di terreni agricoli, confinanti aventi diritto di prelazione agraria;
• Quando vi sono locatari aventi diritto di prelazione, nei casi previsti dalla legge n.392 del 1978 o dalla legge n.431 del 1998;
• ecc.

Elementi essenziali ed accidentali di un contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita, così come in generale il contratto, deve contenere, per essere valido, gli elementi essenziali e può, eventualmente, contenere anche gli elementi accidentali. Vediamo cosa sono:

Elementi essenziali

Gli elementi essenziali di un contratto, previsti dall’art.1325 del c.c., sono quattro e sono i seguenti:

1. Accordo: accordo tra le parti;
2. Causa: scopo pratico del negozio;
3. Oggetto: Individuazione e descrizione del bene;
4. Forma: scritta o verbale;

Il contratto preliminare di compravendita, così come il contratto in generale, deve necessariamente contenere questi quattro elementi essenziali per essere valido. In mancanza anche di uno solo di questi elementi il contratto è nullo.

Elementi accidentali

Mentre da un alto abbiamo visto gli elementi essenziali del contratto, che in mancanza anche di uno solo si determina la nullità del contratto, dall’altro lato vediamo, invece, gli elementi accidentali del contratto, rimessi invece alla volontà delle parti. Ovvero qualora si inserisca anche uno solo degli elementi accidentali dovrà essere rispettato, in assenza di previsione il contratto produrrà effetti normalmente. Vediamo quali sono gli elementi accidentali del contratto:

• Condizione;
• Termine;
• Modo;

Condizione

La condizione è un fatto futuro ed incerto al cui verificarsi è subordinato l’inizio (in questo caso “condizione sospensiva“) o la cessazione (in questo caso “condizione risolutiva“) dell’efficacia del negozio (art.1353 c.c.).

Termine

Il termine è un evento futuro è certo a partire dal quale o fino al quale il negozio produrrà effetti.

Modo

Il modo è una limitazione posta da colui che compie un atto a titolo gratuito, in relazione al quale si impone un peso in capo al beneficiario.

Tipologia di caparra nel contratto preliminare

Nel contratto preliminare è comune il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria o caparra penitenziale, soprattutto a garanzia delle obbligazioni assunte, vediamo quali sono:

• Caparra confirmatoria: Se una delle parti non rispetta il contratto, l’altra può trattenere la caparra (nel caso del venditore) o richiedere il doppio di quanto versato (nel caso dell’acquirente);
• Caparra penitenziale: Ha la funzione di indennizzo per il recesso unilaterale da parte di una delle parti;

Registrazione e Trascrizione del contratto preliminare

La registrazione del contratto preliminare di compravendita, presso l’Agenzia delle Entrate, deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione comporta il pagamento di una imposta di registro fissa, di una imposta di registro proporzionale sulla caparra (0,50%) e sugli acconti (3%) e l’imposta di bollo da 16 euro per ogni quattro facciate o 100 righe. La registrazione è essenziale per dare data certa al contratto preliminare di compravendita e tutelare le parti in caso di controversie. Alla registrazione si può adempiere affidandosi agli intermediari come ad esempio www.visurautile.it e facendo trasmette il tutto telematicamente, compreso l’addebito delle imposte.

Il contratto preliminare può anche essere trascritto, oltre ad essere registrato, con l’intervento del notaio e stipulando un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. La trascrizione del preliminare di vendita, fatta presso il servizio di pubblicità immobiliare, attribuisce maggiore sicurezza all’operazione, garantendo il promissario acquirente in caso di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sopraggiunti dopo la trascrizione del preliminare di vendita. Il contratto preliminare trascritto ha un costo diverso rispetto alla sola registrazione, per cui l’incidenza maggiore del costo di stipula è sicuramente ammortizzato dalla maggiore sicurezza in capo al promissario acquirente.

Rimedi in caso di inadempimento

Se una delle parti non dovesse rispettare gli obblighi del contratto preliminare, l’altra parte potrà agire per l’esecuzione forzata del contratto, richiedendo al giudice di obbligare l’altra parte a stipulare il contratto definitivo; oppure richiedere il risarcimento dei danni o, infine, risolvere il contratto secondo quanto previsto dalle clausole e dalla legge.

Per qualsiasi informazione o delucidazione in merito alla stipula o alla registrazione del contratto preliminare di compravendita, potrete chiedere allo staff di www.visurautile.it che senza ulteriori pensieri potrà registrare per voi il contratto.

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